读创/深圳商报首席记者 刘琼

7月3日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在深圳湾超级总部基地SIC深湾睿云中心发布2023年上半年深圳房地产市场数据。

数据显示，2023年上半年深圳甲级写字楼市场迎来高供应，实力企业自购物业成为一大亮点；商场人气恢复显著，市区级购物中心客流同比大幅增长；以价换量趋势明显，下半年大宗资产成交量有望增加。

【资料图】

持续高供应，甲级写字楼净吸纳量同比增长37.5%

2023年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，4个新项目投入使用合计新增办公面积45.7万平方米；得益于新项目的预租释放以及次新项目的持续去化，上半年全市累计净吸纳量达到22.9万平方米，同比上升37.5%。

其中，前海和宝安中心区表现不俗。前海上半年净吸纳量达到7.9万平方米，占全市约三分之一；宝安中心区两个新项目投入使用，累计净吸纳量达6.1万平方米。

从租赁需求的行业构成看，金融业和专业服务业是上半年深圳甲级写字楼租赁需求的主力：金融业租赁成交面积占比达40.9%，专业服务业占比14.9%。此外，前阶段需求收缩明显的行业出现恢复性增长，建筑和房地产业的搬迁类租赁带动其占比回升至5.9%，文化娱乐业、教育培训业在甲级写字楼中的租赁需求同样出现了一定程度的恢复。而TMT、贸易零售、交通物流等行业今年上半年在甲级写字楼的租赁面积有所下降，但在优质研发、乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度则相对较高。

此外，受惠于生产生活秩序重归正常及跨境人员流动恢复，外资企业在深圳甲级写字楼的租赁活动也渐趋活跃。上半年的租赁成交中，按面积计外资企业占比达到26.3%，较去年全年水平显著上升9.6个百分点。其中，总部位于港澳台的企业表现亮眼，占全市成交比重达到14.4%。

总体来看，上半年甲级写字楼主要租户在区域上更偏好福田中心区、前海、后海和车公庙等核心片区。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端认为，目前中深圳甲级写字楼租赁将延续租户市场；随着写字楼资产价格较大幅度下行带动回报率提升，实力企业购置自用型办公物业有望成为深圳写字楼市场的一个亮点。

客流逐渐恢复，55.4万平优质商业下半年入市

数据显示，2023年前4月市域级、区域级购物中心日均客流较去年同期分别大幅增长68.0%、46.8%，深圳商业市场客流逐渐恢复。

其中，福田中心区人流改善最为明显，自年初深港两地全面恢复通关后，香港游客来深旅游、消费络绎不绝，交通便捷的地铁口优质商业项目尤受欢迎，进一步驱动入驻率提升。受益于标杆项目的稳健表现，宝安优质购物中心的平均空置率维持在全市各区的最低水平，为3.7%。

结合具体业态，深圳今年前5月社会消费品零售总额为4,077.7亿元，同比增长13.2%，其中餐饮消费以20.1%的增速领先，反映在物业租赁需求上，新增的餐饮类门店占优质商业项目新开店数量的比重高达48.0%，且以外地来深扩张品牌为主。

如，地方特色餐馆如羲和京致入驻罗湖万象城、芸山季在各区开出多家门店；炎炎夏日下，亦有单店规模较小的茶饮系列的扩张，较为积极的有Blueglass Yogurt、霸王茶姬、茉酸奶等品牌。零售业态新开店数量占比38.1%，如运动品牌lululemon扩张至布吉万象汇及深业上城，始祖鸟则焕新品牌形象，此外也不乏小众设计师品牌拓店。重奢集中的万象城持续携手奢侈品牌升级跨层空间，以期扩充面积、增加商品品类的同时提升顾客消费体验、为产品陈列提供更优质空间。

核心位置的商铺租金仍较坚挺。源于年初业主对消费恢复预期乐观，令全市优质商业最优层平均租金以每月每平方米809.4元持稳。

下半年深圳还将迎来约55.4万平方米的优质商业项目入市。对此，张晓端分析，相比集合类美妆、国潮点心等品类的扩张乏力，部分在传统商圈稳定运营的餐饮品牌逐渐向外围新兴区域扩张，新兴区域内人流密集的标杆项目成为首要选择。

下半年大宗资产成交量有望增加

上半年深圳全市大宗交易录得150亿元成交，相较去年同期有所增长。

戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒分析，从物业类型看，综合体与办公交易占整体交易85%，自用买家需求持续发力，其中，浙商银行拟购置的深圳中洲滨海商业中心西塔第1—21层，为上半年最大宗的自用成交；同时，长租公寓类交易逐渐活跃于市场，约占10%，其中，铁狮门宣布与辉盛国际成立合资公司，收购深润大厦的长租公寓部分，预计总投资约为人民币7.17亿，将打造为中高端长租公寓，是上半年最大宗的外资投资项目。

从办公楼的交易来看，自用买家维持主导地位，占上半年交易近8成；金融行业为上半年主力自用买家，成交金额占比高达50%。实业类买家维持高交易频率，共交易7宗，占比约44%，平均每宗交易金额不超过2亿，生物医药背景买家占比持续上涨。

陈俊儒表示，展望下半年，目前地产政策企稳，投资活动复苏态势明显，成交数字预计将在下半年体现出来。

公募REITs形成首发与扩募双轮驱动新格局

6月16日，沪深交易所首批四单基础设施公募REITs扩募项目上市，标志着公募REITs扩募机制全面落地，我国公募REITs市场已正式形成首发与扩募双轮驱动的发展新格局。

戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事、华南区资产证券化负责人屈汉认为，从海外REITs扩募的经验来看，扩募对于已上市REIT的成长性、资产组合风险的分散性和促进不动产大宗交易市场的活跃性都具有显著的意义。

据戴德梁行统计，截至2022年12月31日，亚洲市场上在活跃的REITs产品共计220支，总市值为2,638亿美元，同比2021年末下降13%。2023 年中国内地在规模上跻身亚洲前四大REITs市场。截至2023年5月末，国内公募REITs 市场市值为858亿元。目前已上市产品共有28单，最高认购倍数213倍。

此外，公募REITs 试点扩容至消费类基础设施，将加速C-REITs的发展。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，消费基础设施在国外成熟REITs市场一直是最主要的底层资产类型之一。这次扩容，有利于完善消费基础设施的投资闭环，促进消费基础设施运营管理水平的提升，促进消费，拉动内需；同时，C-REITs将迎来新的资产类型，丰富投资人的投资选择。

审读：谭录岗